Как ИП на УСН учесть затраты на покупку квартиры в строящемся доме?
Добрый день!
Открыла ИП Доходы-расходы ОКВЭД 70.12 покупка - продажа собственного недвижимого имущества, 70.11.
Хочу купить квартиру на этапе строительства по договору ДДУ или ЖСК и продать ее в конце строительства по договору уступки (цессии), если не успею продать на этапе стройки то после получения собственности.
Прочитала, что учитывать объект нужно не как основное средство, а как товар, так как покупаю с целью продажи, и расход учесть в момент реализации.
Т.е. я покупаю и продаю как ФЛ (в договоре нельзя указывать ИП, он приравнен к ФЛ), но рассчитываюсь через расчетный счет ИП. Также через счет ИП покупаю стройматериалы для ремонта.
Например, покупаю 02.2016, в расходы не ставлю убыток, ремонт делаю 12.2016 и продаю 01.2017 и только тогда учитываю и доход и все расходы на покупку и ремонт.
Правильно ли я рассуждаю и правомерно ли учесть расходы и доходы в данном ОКВЭД, если по факту недостроенное имущество - это еще не имущество, а просто договор участия в строительстве?
Открыла ИП Доходы-расходы ОКВЭД 70.12 покупка - продажа собственного недвижимого имущества, 70.11.
Хочу купить квартиру на этапе строительства по договору ДДУ или ЖСК и продать ее в конце строительства по договору уступки (цессии), если не успею продать на этапе стройки то после получения собственности.
Прочитала, что учитывать объект нужно не как основное средство, а как товар, так как покупаю с целью продажи, и расход учесть в момент реализации.
Т.е. я покупаю и продаю как ФЛ (в договоре нельзя указывать ИП, он приравнен к ФЛ), но рассчитываюсь через расчетный счет ИП. Также через счет ИП покупаю стройматериалы для ремонта.
Например, покупаю 02.2016, в расходы не ставлю убыток, ремонт делаю 12.2016 и продаю 01.2017 и только тогда учитываю и доход и все расходы на покупку и ремонт.
Правильно ли я рассуждаю и правомерно ли учесть расходы и доходы в данном ОКВЭД, если по факту недостроенное имущество - это еще не имущество, а просто договор участия в строительстве?
Comments
-
Добрый день!
Вопрос непростой.
Если бы покупали готовую квартиру для перепродажи, то это товар и вопросов нет.
Но у Вас не квартира (имущество), а право требования квартиры, т.е. имущественное право
А это значит, имеет место приобретение имущественного права, расходы по его "ремонту" и продажа имущественного права...
По-хорошему всё это очень похоже не на "торговлю", а на "производство".
Вы купили "сырье", т.е. право требование недостроенной квартиры, сделали в квартире ремонт и получили готовый продукт - готовую к проживанию квартиру...
К сожалению, в главе 26.3, т.е. для УСН нет никаких особенностей в налогообложении имущественных прав, как это сделано в главе 25 (налог на прибыль).
И в перечне статей из главы 25, которые применяются для опрелделения расходов по УСН, нет статьи 268, где и описан порядок налогообложения для имущественных прав (для налога на прибыль).
Вот и получается, что купля-продажа имущественных прав для УСН определяется в общем порядке.
Доходы в любом случае включаются в доходы. Тут проблем нет .
А вот расходы в перечне расходов напрямую отсутствуют.
Вот и приходится приспосабливать к другим, более "обычным" операциям.
Мое мнение таково.
1. Если приобретаете долю в ДДУ и через некоторое время продаете эту долю, но дороже, эту операцию лучше приравнять к "торговле", т.е. перепродажи товаров. Доходы - по дате получения. расходы - по дате отгрузки (продажи) имущественного права.
2. Если купили долю в ДДУ, дождались завершения стройки, получили квартиру на себя, сделали отделку и продали готовую квартиру - это "производство собственной продукции". Доход - по дате получения. Расходы - по мере оплаты этих "расходов".
3. Если купили долю в ДДУ, продали долю в ДДУ, но успели потратится на ремонт будущей квартиры. Это самое сложное. Не уверен, что долю в ДДУ можно "ремонтировать". Поэтому советую разделить операцию на две части:
- купля-продажа ДДУ, как имущественного права;
- услуги по ремонту будущей квартиры.
Успехов!
